I. Giriş

Ticari kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, uygulamada büyük önem taşımaktadır. Özellikle kira sözleşmesine “yetki şartı” veya “yetki sözleşmesi” konulması halinde hangi mahkemelerin yetkili olacağı hususu, hem 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) hükümleri hem de Yargıtay içtihatları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Ticari kira ilişkilerinde taraflar çoğunlukla tacir veya kamu tüzel kişisi olduğundan, HMK m.17 kapsamında yetki sözleşmesi yapılabilmesi mümkündür. Ancak bu yetki sözleşmesinin münhasır yetki doğurup doğurmadığı, genel yetkili mahkemelerin ortadan kalkıp kalkmadığı ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin durumu uygulamada tartışma konusu olmaktadır.

Bu çalışmada, ticari kira sözleşmelerinde yetki şartının hukuki niteliği, geçerlilik koşulları ve hangi mahkemelerin yetkili olacağı ayrıntılı şekilde incelenecektir.

II. Yetki Kavramı ve Genel Yetki Kuralları

Yetki, bir davanın hangi yer mahkemesinde görüleceğini belirleyen usul hukuku kurumudur. HMK’da genel ve özel yetki kuralları düzenlenmiştir.

1. Genel Yetkili Mahkeme
HMK m.6’ya göre: “Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.”
Buna göre kira sözleşmesinden doğan davalarda kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

2. Sözleşmeden Doğan Davalarda Yetki
HMK m.10 uyarınca: “Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.”
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin ödeme yeri, taşınmazın bulunduğu yer veya sözleşmede kararlaştırılan ifa yeri önem kazanabilir.

3. Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi
Kira sözleşmeleri taşınmaza ilişkin olmakla birlikte, her kira uyuşmazlığı taşınmazın aynına ilişkin dava niteliğinde değildir.

HMK m.12’de taşınmazın aynından doğan davalarda kesin yetki düzenlenmiştir. Buna göre:
* Tapu iptali,
* Tescil,
* Mülkiyet,
* İrtifak,
* Ortaklığın giderilmesi
gibi davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Ancak kira alacağı, tahliye, cezai şart, kira tespiti gibi davalar taşınmazın aynına ilişkin sayılmaz. Bu nedenle kesin yetki kuralı uygulanmaz.

III. Ticari İş Niteliğindeki Kira Sözleşmelerinde Yetki Sözleşmesi

1. HMK m.17 Düzenlemesi

HMK m.17’ye göre: “Tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler.”

Bu hüküm gereğince:
* Her iki tarafın da tacir olması,
* Yahut taraflardan birinin kamu tüzel kişisi olması,
halinde yetki sözleşmesi yapılabilir.

Örneğin:
* AVM kira sözleşmeleri,
* İşyeri kira sözleşmeleri,
* Fabrika/depo kiraları,
* Şirketler arasındaki ticari kiralamalar
kapsamında yetki şartı geçerli kabul edilir.

2. Yetki Şartının Geçerlilik Şartları
Yetki sözleşmesinin geçerli olabilmesi için:

a) Yazılı Olması
Yetki şartı açık ve yazılı olmalıdır.

b) Belirli veya Belirlenebilir Mahkeme İçermesi
Örneğin:
* “İstanbul Anadolu Mahkemeleri yetkilidir.”
* “Ankara Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.”
şeklindeki kayıtlar geçerlidir.

Buna karşılık:
* “Uygun görülecek mahkemeler”
* “Yetkili mahkemeler”
gibi belirsiz kayıtlar geçersiz sayılabilir.

c) Tarafların Tacir Olması
HMK m.17 gereğince tacir olmayan gerçek kişilerle yapılan kira sözleşmelerinde yetki şartı çoğu durumda geçersiz olur.
Bu nedenle konut kiralarında yer alan yetki kayıtlarının önemli bölümü geçersiz kabul edilmektedir.

IV. Yetki Sözleşmesi Bulunması Halinde Yetkili Mahkemeler
1. Genel Kural: Kararlaştırılan Mahkeme Yetkilidir

Taraflar geçerli bir yetki sözleşmesi yapmışsa, sözleşmede belirtilen yer mahkemesi yetkili hale gelir. Örneğin:
“İşbu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda İstanbul Anadolu Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.”
şeklindeki bir kayıt mevcutsa, dava İstanbul Anadolu mahkemelerinde açılabilir.

2. Münhasır Yetki Sorunu
Asıl tartışma, yetki şartının yalnızca seçilen mahkemeyi mi yetkili kıldığı, yoksa diğer genel yetkili mahkemeleri ortadan kaldırıp kaldırmadığıdır.

HMK m.17’nin ikinci cümlesi önemlidir:
“Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.”
Bu nedenle:
a) Münhasır Yetki Varsa
Sözleşmede:
* “Sadece”
* “Münhasıran”
* “Yalnızca”
ifadeleri varsa veya hükmün içeriğinden açıkça anlaşılabiliyorsa, yalnızca belirlenen mahkeme yetkili olur.
Örnek:
“İşbu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda münhasıran Ankara Batı Mahkemeleri yetkilidir.”
Bu durumda başka yerde dava açılması halinde yetki itirazı ileri sürülebilir.

b) Münhasır Yetki Yoksa
Sözleşmede yalnızca:
“İstanbul Mahkemeleri yetkilidir.”
denilmişse, Yargıtay uygulamasında çoğunlukla bunun ek yetki verdiği, genel yetkili mahkemeleri tamamen kaldırmadığı yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır.
Dolayısıyla:
* Davalının yerleşim yeri,
* İfa yeri,
* Sözleşmeyle belirlenen yer
mahkemeleri birlikte yetkili kabul edilebilir.
Ancak uygulamada farklı daire kararları bulunabildiğinden, sözleşmeye “münhasıran” ibaresinin eklenmesi önem taşır.

V. Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesinin Durumu

Ticari kira sözleşmelerinde en önemli meselelerden biri de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin zorunlu yetkili olup olmadığıdır.

1. Tahliye Davaları
Tahliye davaları taşınmazın aynına ilişkin dava değildir. Bu nedenle kesin yetki söz konusu olmaz.

2. Kira Alacağı Davaları
Kira alacağı tamamen şahsi hakka dayalıdır. Bu nedenle:
* Yetki sözleşmesi geçerlidir,
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi zorunlu yetkili değildir.

3. Kira Tespit Davaları
Kira tespit davalarında da kesin yetki bulunmamaktadır. Bu nedenle yetki şartı geçerli olabilir.
Ancak uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması daha yaygın görülmektedir.

VII. Sonuç
Ticari kira sözleşmelerinde tarafların tacir olması halinde HMK m.17 kapsamında yetki sözleşmesi yapılması mümkündür. Bu durumda sözleşmede belirlenen yer mahkemesi yetkili hale gelir.
Ancak:
* Uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkin değilse kesin yetki söz konusu olmaz.
* Yetki şartının münhasır olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
* “Münhasıran”, “yalnızca”, “sadece” gibi ifadeler varsa diğer mahkemelerin yetkisi kaldırılabilir.
* Böyle bir açıklık yoksa genel yetkili mahkemeler de yetkisini sürdürebilir.

Bu nedenle uygulamada tereddüt yaşanmaması adına ticari kira sözleşmelerindeki yetki kayıtlarının açık, net ve münhasır yetki iradesini ortaya koyacak şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Not: Bu makale şahsi görüşler içermekte olup, araştırma ve uygulama yükümlülüğü ilgilinin / okuyucunun kendisindedir.